Добрый день, дорогие читатели журнала «Афиша»! Мы рады приветствовать вас на страницах нашего издания и приглашаем также следить за нашими интервью онлайн — в Facebook Live, на канале YouTube и в Instagram The Great Media Group. Сегодня у нас разговор, который волнует очень многих — инвестиции в недвижимость и реальные возможности начать зарабатывать на этом уже сейчас.

В гостях у «Афиши» — ипотечный брокер, специалист по финансированию недвижимости, Геннадий Еленский. Человек, который работает с более чем 120 банками и помогает клиентам находить решения даже в нестандартных ситуациях.

Андрей: Геннадий, добрый день! Очень рады видеть вас вновь. Прошло уже несколько месяцев с нашей последней встречи. Как у вас дела?
Геннадий: Добрый день всем! Надеюсь, у вас хорошее настроение, особенно если вы читаете это в конце недели. Я всегда говорю: если у вас есть планы на выходные — добавьте туда один важный пункт. Свяжитесь с вашим риэлтором и посмотрите недвижимость, которая может стать либо вашим домом, либо вашим бизнесом.

Андрей: Отличное начало. Давайте сразу напомним нашим читателям: кто вы и чем занимаетесь?
Геннадий: Я ипотечный брокер. Я работаю с более чем 120 банками и кредиторами. Моя задача — помочь людям профинансировать покупку недвижимости или использовать уже имеющуюся недвижимость для решения финансовых задач. Это может быть покупка, рефинансирование или извлечение капитала из дома.

Андрей: Давайте сразу дадим контакты, чтобы читатели могли сохранить.
Геннадий: Конечно. Телефон: 503-500-8001. Можно звонить, можно писать смс — я обязательно отвечу.

Андрей: Сегодня у нас очень практическая тема. Многие задумывались об инвестициях в недвижимость, но не понимали, с чего начать. Деньги вроде есть, желание есть, а понимания — нет. Давайте разбираться.

Геннадий: Да, это очень частый вопрос. Люди думают, что для инвестиций нужен большой опыт, идеальный доход, сложная подготовка. Но на самом деле сегодня есть программы, которые сильно упрощают вход. Одна из них — это DSCR программа.

Андрей: Давайте сразу простыми словами — что это такое?
Геннадий: DSCR — это коэффициент покрытия долга. По сути, банк смотрит не на вас, а на саму недвижимость. Сколько она приносит и сколько стоит её содержание. Если доход выше расходов — вы подходите под программу.

Андрей: То есть это принцип: “не вы платите за дом, а дом платит за себя”?
Геннадий: Именно. Допустим, недвижимость приносит $2000 в месяц, а ваши расходы — $1500. Делим 2000 на 1500 — получаем коэффициент 1.25. Это значит, что объект не только покрывает расходы, но и приносит прибыль.

Андрей: А как это выглядит для новичка? С чего начать человеку без опыта?
Геннадий: Всё начинается очень просто. Найдите объект. Это может быть квартира, дом, дуплекс, до 7–8 юнитов. Далее вы оцениваете потенциальный доход: долгосрочная аренда или Airbnb. После этого мы считаем коэффициент и подбираем финансирование.

Андрей: То есть Airbnb тоже подходит?
Геннадий: Конечно. Это один из самых популярных вариантов сейчас. Многие покупают дома у океана или в туристических местах и сдают их краткосрочно. Это работает как полноценный бизнес.

Андрей: И здесь важный момент — вам не нужно подтверждать доход?
Геннадий: Да, это одно из главных преимуществ. Вам не нужны налоговые декларации, не нужны paystubs. Банк смотрит на три вещи:
— ваш кредитный рейтинг
— коэффициент DSCR
— первоначальный взнос

Андрей: Это звучит почти слишком просто. Где подвох?
Геннадий: Подвоха нет, но есть ответственность. Это бизнес. Если вы покупаете недвижимость, вы должны ею управлять: искать арендаторов, следить за состоянием, заниматься маркетингом.

Андрей: А если у человека уже есть дом? Можно ли взять ещё?
Геннадий: Да. Это не мешает. Более того, вы можете иметь несколько объектов. Здесь нет жёсткого лимита. Вы можете строить портфолио.

Андрей: А если человек не гражданин США?
Геннадий: Это тоже возможно. Единственное отличие — может потребоваться больший первоначальный взнос, обычно 25–30% вместо стандартных 15–20%.

Андрей: Давайте уточним: это отличается от покупки дома “для себя”?
Геннадий: Да. Если вы покупаете дом по DSCR, вы не можете использовать его как основное место проживания. Это инвестиционная недвижимость. Но, например, дом на океане, где вы бываете пару недель в году — это допустимо.

Андрей: А как проходит сама сделка?
Геннадий: Очень похоже на обычную покупку:
— вы находите объект
— открывается escrow
— идёт оформление
— сделка закрывается

По времени — от 2 до 4 недель, иногда быстрее.

Андрей: А сколько таких объектов можно купить?
Геннадий: Ограничений практически нет. Люди покупают недвижимость в разных штатах — Орегон, Флорида, Техас, Калифорния. Это нормальная практика.

Андрей: Интересный вопрос — оформлять на себя или на компанию?
Геннадий: Зависит от банка. Некоторые требуют LLC, некоторые — нет. Мы подбираем вариант под вашу ситуацию.

Андрей: Когда эта программа лучше других?
Геннадий: Когда у вас нестандартный доход. Например, вы предприниматель и минимизируете налоги. В обычной программе это проблема. В DSCR — нет. Здесь важен не ваш доход, а доход объекта.

Андрей: А есть ли минусы?
Геннадий: Конечно.
Первое — не каждая инвестиция хорошая. Если коэффициент ниже 1 — это риск.
Второе — нужен первоначальный взнос. Это обязательное условие.

Андрей: Давайте подведём итог для читателей «Афиши».
Геннадий: Очень просто:
— вы находите недвижимость
— считаете доход и расходы
— если объект окупается — вы можете получить финансирование

И при этом:
— не нужны налоговые декларации
— нет ограничений по количеству объектов
— можно строить инвестиционное портфолио

Андрей: И главный вывод — вы покупаете не просто дом, а бизнес.
Геннадий: Абсолютно. И этот бизнес должен работать. А моя задача — помочь вам его профинансировать на лучших условиях.

Андрей: Дорогие читатели «Афиши», сегодня мы, возможно, открыли для вас новую возможность. Не просто мечтать об инвестициях, а реально начать.
Контакты Геннадия Еленского: 503-500-8001

Если у вас есть вопросы — не откладывайте. Иногда один звонок может стать первым шагом к вашему инвестиционному портфолио.

Андрей: Геннадий, спасибо вам за разговор. Уверен, это только начало нашей серии.
Геннадий: Спасибо вам! Буду рад помочь каждому.