ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС 

“Риэлтор – это искусство быть ценным советником, а не продавцом”

ПОКУПАЕМ НОВОСТРОЙКУ:

О ЧЕМ СЛЕДУЕТ ЗНАТЬ?!

Настоящий материал подготовлен для покупателей новостроек в Орегоне, Вашингтоне и Флориде и является базовым объёмом информации, в которой любому покупателю настоятельно рекомендуется хорошо разбираться задолго до выхода на рынок.

Отметим, что в не рассматриваемых здесь остальных американских штатах и территориях могут быть как схожие, так и в корне отличные процедуры и элементы оборота недвижимости, поэтому желающим приобрести что-либо там следует руководствоваться не общей информацией или принципом применения чего бы то ни было по аналогии, а исключительно тем, что законно и принято именно по месту.

Итак, количество ежегодно продаваемых новостроек в целом по стране составляет примерно 30% от общего объёма проданного жилья. В рассматриваемых здесь штатах эти цифры несколько отличаются, склоняясь в сторону Флориды. Это объясняется по большей части разным объёмом доступной для строительства земли, плотностью населения как таковой и спецификой распределения жителей по территориям. Если Флорида по большей части является курортной зоной, то и “львиная” доля ее населения сосредоточена вдоль всего ее побережья с отсутствием столь же выраженного предпочтения в обязательной близости к крупным городам в отличие от Орегона и Вашингтона. Таким образом, южный штат более равномерно разрабатывает пригодные для проживания земли, имея ориентиром степень удаленности от береговой линии по всему его периметру. Развитие же Северо-запада, в том числе и в силу общих климатических условий и холодного океана, идет с привязкой к экономическим центрам (более-менее крупные города и бизнес) вне зависимости от их фактического нахождения, поскольку в отличие от Флориды здесь ключевое значение имеет не отдых, а работа.  

Сравнительно больший объём пригодной для строительства и проживания земли во Флориде неминуемо сказывается на ее стоимости. Её доступность в разы, а во многих случаях на порядок и более объясняется именно этой экономической особенностью. Если Северо-запад в значительной мере представляет собой горную зону с весьма неравномерной топографией, то и разработка такой земли неминуемо отражается в ее стоимости. Так, в некоторых таких зонах южного Вашингтона скважина для колодца глубиной более 700 футов является нормой. Размещение септика на склоне тоже задача не из легких, а потому весьма затратна. Поэтому в отсутствие городских коммунальных услуг

в удаленных от городских центров местностях приведение земельного участка в состояние, пригодное для строительства и последующего проживания, очень ощутимо влияет и на конечный ценник такой недвижимости.

Принимая во внимание примерно одинаковую стоимость строительных материалов по стране, ключевое отличие в конечной стоимости сравнимого жилья в рассматриваемых штатах приходится именно на две оставшиеся составляющие в ценообразовании – стоимости рабочей силы и земли. Ввиду взрывного роста количества населения во Флориде (на сегодня уже более 23 миллионов) практически пропорционально выросла и конкуренция на рынке труда. Работники строительной отрасли отмечают, что расценки на их труд на Северо-западе (Орегон – с населением чуть более 4.2 миллионов, Вашингтон – около 8 миллионов) зачастую в 2 раза выше флоридских, что, как очевидно, кроется не в их квалификации, а исключительно в объеме предложения таких услуг. Таким образом, в этих удаленных друг от друга штатах 2 одинаковых дома в сравнительно схожих местностях с точки зрения плотности населения и активности экономической жизни в них могут зачастую отличаться в цене на 30-50%.

Несмотря на кажущуюся в сравнении доступность флоридского жилья, местное население тем не менее не является массово настолько платежеспособным, чтобы позволить его себе купить. Ввиду дисбаланса в сторону дефицита жилья неспособное его купить население вынуждено конкурировать за его аренду, ввиду чего ее стоимость сравнима с орегонско-вашингтонской. Таким образом, налицо “экономический парадокс” для непосвященных во все эти тонкости: вложение в северо-западную недвижимость оказывается значительно более затратным при схожей доходности (cash flow). Так,  к примеру, располагая бюджетом в 1 миллион долларов, можно купить 2 дома в Portland Metro Area или 3 сравнимых дома во Флориде. При этом доход от аренды с каждой единицы будет сопоставимый. Из чего следует, что инвестиционная привлекательность cash flow Флориды на 50% лучше, чем Северо-запада: $7,500 / мес против $5,000 / мес соответственно. 

И для приобретающих дом для себя, и для инвесторов одинаково значима последующая затратная часть по содержанию недвижимости. Учитывая разное географическое расположение рассматриваемых регионов, отметим, что Флорида много более склонна к наличию потенциально подтопляемых жилых зон в результате ураганов и морских приливов, чем Северо-запад, поэтому страховка от подтопления – чуть ли не неизбежный атрибут флоридского дома. Оттого заблаговременное изучение уровня страховых тарифов для покрытия этого типа риска обязательно!

Вторым схожим видом расходов по владению дома в этих штатах является наличие НОА (Homeowners Association). Этот вид внутренней самоорганизации собственников жилья того или иного community призван следить за соблюдением установленных там Правил проживания, что сопряжено с определенными, как правило, регулярными затратами (как правило, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Для инвесторов наличие НОА дополнительно важно еще и с точки зрения возможности сдавать в аренду жильё, поскольку иначе оно не будет представлять для них коммерческого интереса.

Третьим важным финансовым обременением новостройки является СDD (Community District Development). Свойственен для Флориды. Сутью его является чуть более низкая стоимость продаваемого застройщиком жилья в обмен на льготу от муниципалитета на стоимость разрешения на разработку и деления земельного участка в целях последующей застройки (development permit fee). Принцип работы их “взаимной договоренности” сводится к тому, что застройщик не перевыставляет покупателям новостроек стоимости такого пермита ввиду его отсутствия, но последние берут на себя обязательство рассчитаться с муниципалитетом за ранее предоставленную льготу застройщику в течение 30 лет (от $50 до $300 и более в месяц). Задумка этой схемы в том, чтобы сделать приобретение жилья более доступным. Однако, учитывая то, что лендеры вынуждены принимать во внимание наличие СDD как фактор не в пользу покупательской способности заёмщика (по аналогии с НОА fee), практическая польза для них от этого приёма остается весьма спорной и сомнительной. Возможно, для приобретающих новостройку за наличные это действительно является некоторым подспорьем, но, учитывая общую низкую платежеспособность флоридцев, в итоге этим по большей части пользуются cash buyers из других штатов. 

Отдельного внимания заслуживает вопрос весьма различающейся деловой культуры Северо-запада и Флориды. Если в Орегоне-Вашингтоне преимущественно работают крупные федеральные застройщики, то во Флориде весьма развит рынок частного строительства. Основными причинами тому являются рассмотренные выше общий уровень деловой конкуренции и стоимость земли. И если контрактный пакет документов представителей крупного строительного бизнеса практически идентичен по стране, составляет многие десятки листов и более-менее лоялен к покупателю, то мелкий и средний строительный бизнес Флориды склоняется к использованию контрактов на покупку с условием входа покупателя “в один конец”, когда внесенный им депозит практически сразу приобретает статус невозвратного, кроме случая когда сам застройщик не в состоянии построить обещанный дом за 24 месяца. При этом при подписании контракта застройщиком словесно будут обещаны 6-9 месяцев на сдачу объекта “под ключ”, но на практике такое обещание соблюдается крайне редко. Также если на Северо-западе считается проявлением плохого тона даже заикнуться о том, что новостройка может быть передана покупателю с какими-то малейшими косметическими дефектами, то во Флориде такое в порядке вещей и требует от покупателя чёткого определения приемлемого уровня качества оконченного объекта еще до подписания контракта на строительство! Отдельного внимания заслуживают сроки выполнения работ, которые, как пояснено выше, могут фривольно трактоваться мелким-средним флоридским застройщиком, строящим “с нуля”, в сравнении с подходом крупного бизнеса, который, как правило, строит целыми микрорайонами, а не точечно по одному дому, и выставляет на рынок дома в уже значительно завершенной стадии со вполне определенными сроками окончания – от двух до четырех месяцев.

Мы всегда рады помочь осуществить поставленные Вами задачи и ответить на Ваши вопросы!

Ваш риэлтор в штатах  Флорида,

Орегон и Вашингтон 

и на острове Самуи в Таиланде

Александр Сорокин

503-863-9369

Двигаем Недвижимое Подкаст